Расположение земельного участка определяет не только затраты на его приобретение, но и будущее комфортное или не очень существование владельца. Важно понимать, как выбирать земельный участок под строительство дома, чтобы после покупки не выяснились неожиданные препятствия, какие-то мошеннические схемы, скрытые «дефекты» грунта, неприятное соседство или, например, запрет на возведение капитального жилья. Некоторые аспекты можно выяснить онлайн, другие только при личном визите к соседям, в администрацию или к юристу.
Содержание статьи
- Выясните статус участка – для чего можно использовать землю
- Проверьте наличие ограничений и обременений
- Продумайте удобную удалённость от города и оцените качество дорог
- Определите свой бюджет
- Ландшафт, грунт и геометрия участка
- Узнайте, какие инженерные коммуникации можно подключить к центральным сетям
- Познакомьтесь с соседями и управляющей компанией
- Выбирайте земельный участок в теплое время года
- Проверяйте документы при заключении сделки
Выясните статус участка – для чего можно использовать землю
Приказ Росреестра «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования» за № П/0412 устанавливает перечень, который содержит более 100 видов разрешённого землепользования в РФ. На долю частной застройки выделено всего 3, да и те с оговорками.
Построить загородный дом можно на земле, которая:
- предназначена непосредственно под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство);
- выделена для ЛПХ (ведения личного подсобного хозяйства); здесь уже есть оговорка о том, что строить дом можно в том случае, когда участок расположен в населённом пункте; если земля за деревней, то на ней можно пасти скот, выращивать овощи, но поселиться нельзя;
- входит в садоводческое товарищество (СНТ); здесь ограничений нет, если земли располагаются в границах населённого пункта; за городом нужно уточнить категорию земель, возможно, что разрешат построить только дачу, а получить регистрацию будет нельзя.
![Место для строительства дома](/upload/medialibrary/1db/mesto-dlya-stroitelstva-doma.jpg)
Правилами землепользования и застройки предусмотрена процедура изменения вида разрешённого использования. Но если перед вами стоит выбор участка для строительства дома, то лучше рассмотреть другие варианты, чем вкладывать силы и деньги в переоформление документов без гарантии положительного решения.
Кадастровая карта
Информацию о виде разрешённого использования, точную площадь и кадастровую стоимость участка можно найти по публичной кадастровой карте. Найти на ней интересующую локацию можно по кадастровому номеру или адресу. Система выдаёт краткое описание и предлагает получить подробный отчёт.
Полезно по карте изучить участки по соседству, расположенные на них объекты и вид разрешённого использования. Если в непосредственной близости обнаружится земля «для промышленного производства», то покупатель рискует получить вместо безмятежной жизни в собственном доме постоянный стресс от работающих цехов и снующего мимо калитки тяжёлого транспорта.
Генеральный план
Перед тем как окончательно выбрать участок для строительства дома, полезно изучить генеральный план развития территории. Это публичная информация, которую можно найти на сайте местной администрации в разделе документы или на сайте Федеральной государственной информационной системы территориального планирования (ФГИС ТП, раздел «документы», поиск по территории). Если не получается сделать это самостоятельно, то стоит нанести личный визит в органы исполнительной власти и выяснить перспективы развития округа.
Генеральный план поможет оценить перспективы стоимости земли. Например, если вы купите участок за 300 тыс. руб., а через пару лет возле вашего дома проложат федеральную трассу, то стоимость участка упадёт в разы.
Карта зон с особыми условиями использования территории — ЗОУИТ
Есть 28 зон, где жилищное строительство может быть ограничено, запрещено или согласовано с некоторыми оговорками. Выбор участка для строительства дома в таком месте чреват сносом его по суду. Причём эта участь часто касается недвижимости, которая уже зарегистрирована в Росреестре.
![Загородные дома](/upload/medialibrary/1db/zagorodnye-doma.jpg)
Краткий список зон, в которых запрещено строительство загородных домов, выглядит так:
- заповедники;
- охранные зоны природных водоёмов;
- приаэродромные земли;
- зоны прокладки магистральных трубопроводов, кабелей, газопроводов, других централизованных инженерных коммуникаций;
- санитарно-защитные территории промышленных объектов, железных и автомобильных дорог (действующих и планируемых).
Коварство законодательства в том, что в ЗОУИТ часто располагаются деревни и целые города, но строительство новых домов там может быть запрещено – это зоны культурного и исторического наследия. Истина выяснится на этапе согласования строительства, но земельный участок вы уже купите.
Проверьте наличие ограничений и обременений
Ещё одна большая категория земельных участков, на которых дом построить будет проблематично – наличие ограничений, установленных по решению суда или действиями владельца. Основные обременения — это ипотека, арест по долговым обязательствам, аренда и сервитут.
Обременения и ограничения, наложенные на земельный участок, обычно становятся препятствием для совершения любых сделок. Однако есть мошеннические схемы, которые помогают продать такую землю, а покупателя часто соблазняет низкая цена.
![Строительство загородного дома](/upload/medialibrary/1db/stroitelstvo-zagorodnogo-doma.jpg)
Чтобы не стать жертвой злоумышленников, перед тем, как выбрать участок для строительства дома, проверьте его «чистоту» через выписку из ЕГРН. Заказывают её на портале Госуслуг или в МФЦ. В качестве дополнительной страховки в договор купли-продажи можно внести пункт о том, что продавец гарантирует отсутствие любых обременений и ограничений. В будущем с этим можно обратиться в суд для получения компенсации или признания сделки недействительной из-за обмана при её заключении.
Продумайте удобную удалённость от города и оцените качество дорог
Строительство капитального жилья и дачного дома имеет разные цели. В первом случае важно «иметь под рукой» социальную инфраструктуру большого города и работу, во втором – выбор участка для строительства дома может быть более удалённым.
Исследования показывают, что комфортное расстояние от мегаполиса для работающих там людей не превышает 30 км. Если в семье есть маленькие дети или пожилые родственники, то оно сокращается до 5-10 км, чтобы был быстрый доступ к социальной инфраструктуре – больницам, аптекам, школе, крупным магазинам, государственным учреждениям.
При покупке земли под дачу ориентируются на транспортную доступность населённого пункта, наличие природных водоёмов для отдыха, леса.
Для оценки качества подъездных путей нужно выехать на место. Лучший вариант – это асфальтовая дорога и наличие регулярных автобусных рейсов. В этом случае можно быть уверенными в том, что муниципальные власти следят за качеством покрытия и регулярно чистят снег зимой.
Ещё варианты:
- грунтовка – самый неудачный вариант, поскольку это наезженные пути на голой земле; в межсезонье грунтовый подъезд размывает, тяжёлая техника (например, местные трактора) выбивает на глубокие колеи, по которым легковой автомобиль не проедет;
- бетонка – лучше, чем грунтовка, но хуже, чем асфальт; ям и грязи здесь не будет, но из-за множества стыков между плитами быстро по ней не поедешь;
- отсыпной подъезд – это засыпанная щебнем грунтовка; состояние дороги зависит от слоя верхнего покрытия и того, насколько давно он сделан; с годами качество её неуклонно ухудшается.
Препятствием на пути к участку может стать речка. Если по дороге есть мост, то нужно узнать у жителей посёлка как сильно река разливается весной. Если мост старый или низко расположен, то велик риск на время быть отрезанным от цивилизации или добираться до дома в объезд. Для дачи это не критично, но для постоянного проживания не подойдёт.
Уборку снега на любых дорогах, как правило, организует муниципалитет. В населённых пунктах наличие проезда к дому обусловлено правилами пожарной безопасности. Однако не всегда и не везде это выполняется в полном объёме. Часто жители небольших населённых пунктов самостоятельно «скидываются» на трактор. Все подробности работы коммунальных служб охотно расскажут местные жители.
Определите свой бюджет
Цена участков под ИЖС в России стабильно увеличивается с конца 2020 года. Эксперты объясняют это совокупностью психологических и экономических причин.
На рост стоимости повлияли:
- распространение на ИЖС льготной программы ипотеки;
- падение рубля;
- запрос «на стабильную жизнь в кризисные периоды», которую люди связывают с жизнью за городом;
- желание вложить деньги в землю, как в нечто неизменное на фоне общей экономической нестабильности и банкротства застройщиков в частности.
Больше всего подорожание отразилось на земельных участках в 6-10 соток и почти не затронуло «элитные» гектары. Самые дорогие наделы традиционно расположены в пригородах мегаполисов, в местах с развитой коммунальной и социальной инфраструктурой. На стоимость отдалённых от города участков сильно влияет наличие Ж/Д сообщения.
Обратите внимание! Если земельный участок выставлен на продажу по цене, которая значительно ниже средней для данной местности, то нужно искать подвох.
Кадастровую стоимость земли (устанавливает государство) можно узнать на сайте Росреестра по кадастровому номеру или адресу. Рыночная цена часто отличается от государственной.
Какие факторы работают на понижение:
- плохой грунт, заболоченная местность;
- заросли борщевика;
- отсутствие регулярного транспортного сообщения;
- высокий уровень грунтовых вод;
- наличие ограничений, чаще это сервитуты, связанные с ЛЭП и магистральными трубопроводами;
- соседство с оживлённой дорогой, магазинами, детскими площадками и другими потенциальными источниками шума, загрязнений, беспокойства.
Купленный «за дорого» сухой земельный участок, расположенный на небольшой возвышенности, с красивым видом (на некотором удалении) на лес, реку, озеро – хорошая инвестиция, которая в будущем принесёт неплохие дивиденды.
Ландшафт, грунт и геометрия участка
Перед тем как выбрать участок для строительства, изучите ландшафт и поговорите с соседями. Близко расположенный лес, высотные объекты могут затенять землю большую часть дня. Если земля покупается под сад, то это негативно скажется на росте растений и общей инсоляции. Постоянная «жизнь в тени» снижает общую энергоэффективность дома. Траты на отопление будут больше, а дневной свет «жиже».
![Участок с растительностью](/upload/medialibrary/1db/uchastok-s-rastitelnostyu.jpg)
Важна геометрия участка. Лучший вариант – квадрат или широкий прямоугольник. Здесь будет свобода в посадке дома, планировании и благоустройстве территории. Узкий надел ограничивает выбор проектов для строительства. Неровный многоугольник оправдано купить только в случае больших размеров. Дополнительно поговорите с соседями о том, где, по их мнению, проходят границы. Часто бывает так, что юридическое размежевание не совпадает с практическим. В случае конфликта интересов после покупки владельца ждут экспертизы, суды, а не счастливое строительство дома.
Ландшафт, качество грунта, рельеф и глубина залегания грунтовых вод – параметры, влияющие на стоимость закладки фундамента. Выраженный перепад уровня почвы, заболоченная или подтопляемая паводковыми водами территория — плохой выбор для капитального строительства.
Узнайте, какие инженерные коммуникации можно подключить к центральным сетям
В идеале строить дом на земле, где есть электроснабжение, газ и водопровод. Тянуть линию электропередач на целину – дело дорогое и трудозатратное. Газовая магистраль существенно снизит затраты на отопление большого дома (от 150 м²), а центральный водопровод снимет вопрос о бурении и обслуживании скважины. Проблема канализации решается установкой септика.
Перед тем как выбрать участок для строительства, узнайте в ресурсоснабжающих организациях, есть ли возможность подключения дома и сколько это будет стоить.
Познакомьтесь с соседями и управляющей компанией
Если вы нашли землю для застройки в коттеджном посёлке или СНТ, посетите администрацию и узнайте порядок обслуживания территории. Полученные сведения важно сравнить с «показаниями» соседей.
Так вы узнаете:
- кто и за чей счёт чистит дороги зимой;
- как вывозится мусор;
- как организована охрана;
- размер платежей за общее имущество.
Бытовая неустроенность территории, недоброжелательные соседи и безответственная управляющая компания могут серьёзно отравить будущую жизнь.
Выбирайте земельный участок в теплое время года
Летом, а лучше поздней весной, можно увидеть все недостатки – застой паводковых вод, степень замусоренности участка и посёлка в целом, состояние дорог и растительности. Зимой слухи о проблемах района ищите в социальных сетях и местных СМИ.
![Строящийся коттеджный поселок](/upload/medialibrary/1db/stroyashchiisya-kottedzhnyy-poselok.jpg)
Обратите внимание на архитектуру населённого пункта и оцените, насколько хорошо ваш дом мечты в неё впишется.
Проверяйте документы при заключении сделки
Для оформления договора купли-продажи продавец предоставляет следующие документы:
- свой паспорт;
- документы на участок – свидетельство о праве собственности в виде выписки из Росреестра и договор, согласно которому участок перешёл к нему;
- кадастровый паспорт на землю;
- выписку из ЕГРН.
Внимательное отношение к выбору участка непременно окупится удачным строительством и спокойной жизнью.