Прелести жизни в собственном доме часто воспринимаются эмоциональными штампами. Для кого-то это ухоженный сад, цветник у входа, каменный забор и умная собака. Для других – современный барн-хаус с панорамным остеклением и залитой бетоном придомовой территорией. Однако грамотный поиск загородной недвижимости имеет мало общего с восторгами от красивого вида на фото. В статье мы расскажем с чего начинать поиск дома, на что обратить внимание при покупке, какие документы нужно изучить до сделки и как оценить техническое состояние здания.
Содержание статьи
- Критерии выбора загородного дома
- Чек-лист для первого телефонного разговора
- Рекомендации для первого осмотра дома при покупке
- Документы
- В заключение
Критерии выбора загородного дома
Прежде чем просматривать объявления о продаже, нужно понять, что именно вы будете покупать, для кого и зачем. Капитальный дом для постоянного проживания семьёй это одно. Поиски летней дачи – другие критерии. Инвестиции в недвижимость с целью получения дохода – третьи.
Определите бюджет и ответьте на вопрос: готовы ли вы делать ремонт или проводить реконструкцию старого здания? Старый дом, перешедший по завещанию, можно найти достаточно недорого, но вкладывать в него придётся много и долго.
![На что обратить внимание при покупке дома фото 1](/upload/medialibrary/1ds/na-chto-obratit-vnimanie-pri-pokupke-doma-1.jpg)
Или вам нужен новый дом в состоянии «заходи и живи»? Качественная дизайнерская отделка, готовая благоустроенная территория и наличие всех коммуникаций обойдётся в разы дороже.
Критерии выбора при покупке дома, которые стоит определить для себя перед началом поиска:
- цена, которую вы готовы заплатить;
- технические параметры – материал стен, этажность, число комнат, площадь дома и площадь земельного участка;
- категория земель – недвижимость в коттеджном посёлке с землёй под ИЖС сильно отличается от домика под дачу в СНТ;
- расположение – удалённость от города;
- общественный транспорт – в деревне, где есть железнодорожное сообщение и регулярные электрички, жить удобнее и дома более ликвидны, чем в той, куда ходит автобус несколько раз в неделю;
- лес, речка в шаговой доступности.
Отвечая на вопросы, думайте на перспективу. Детям после школы предстоит поступать дальше учиться, ездить домой в выходные и каникулы. Стареющим родителям нужна будет медицинская помощь. Опросите всех членов семьи, решение принимайте совместно.
Искать дом можно самостоятельно или доверить это риелтору. Первый способ дольше, второй дороже.
Первый этап критической оценки предложения - просмотр объявлений. Сервисов продажи домов много. Ими пользуются как добросовестные продавцы, так и мошенники.
Чтобы действительно купить хорошую недвижимость, а не приобрести головную боль или лишиться денег, обратите внимание на следующее.
- не рассматривайте платные объявления; люди, которые хотят продать дом, не будут ограничивать доступ к объявлению и зарабатывать на просмотрах;
- если вы видите очень хороший дом по низкой цене и срочно, будьте внимательны; изучить предложение детально можно, но чаще всего это мошенники; как правильно вести телефонный разговор, чтобы выяснить истину, расскажем в следующем разделе;
- если вы не можете связаться с продавцом несколько дней, оставьте попытки; форс мажор у продавца возможен, но вы потеряете время на непонятный вариант;
- если в разговоре по телефону вам предлагают другие «очень хорошие коттеджи», то переходите к следующему; иногда риелторские агентства размещают на сервисах фейковые объявления, чтобы вызвать интерес и продать совершенно другую недвижимость.
Расширить поиск можно, разместив объявление о покупке дома. Описать основные требования, указать локацию. Проблема в том, что процент обратившихся к вам мошенников будет в разы выше, чем число добросовестных продавцов.
Чек-лист для первого телефонного разговора
Отобрав несколько подходящих объявлений, прозвоните контакты. Писать на электронный адрес не стоит. В разговоре вы сможете понять, насколько подробно и открыто человек готов рассказать о доме. Ваша цель – понять, нужно ли ехать на осмотр. Сделать это помогут следующие вопросы.
- Почему дом выставлен на продажу? Для объяснения действительной причины хватит 1-2 предложений. Если вам дают расплывчатый ответ с длинными и невнятными объяснениями, то, скорее всего, у дома есть серьёзные недостатки, говорить о которых вам не собираются. Возможно, недвижимость изначально была для продажи, а при строительстве старались на всём экономить.
- Какова категория земли? Человек, который готовился к продаже, будет точно знать разрешённое целевое назначение участка.
- Зарегистрирован ли дом в Росреестре? Если нет, то по какой причине? Может ли владелец сделать это до оформления сделки купли-продажи? Готов ли он предоставить выписку из ЕГРН в доказательство? Когда он сможет это сделать?
- Находится ли земля под домом в собственности? Недвижимость на арендованной земле лучше не покупать.
- Есть ли ограничения/обременения на недвижимости или земле? Возможно, не совсем чистой продажей люди пытаются решить финансовые проблемы.
- Проводилось ли межевание до строительства каркасного дома? Спросите кадастровый номер участка. Объясните, что хотите посмотреть расположение, границы, категорию земель на публичной кадастровой карте. Человек, которому нечего скрывать, охотно сообщит все подробности.
- Сколько собственников? Есть ли среди них несовершеннолетние и/или недееспособные взрослые? Если собственников несколько, может ли продавец предоставить доказательства их дееспособности (справки от психиатра и нарколога)? Не бойтесь задавать подобные вопросы. Деликатность здесь неуместна. Для совершения юридически чистой сделки выяснение таких подробностей - нормальная практика.
- Какие в доме есть коммуникации (электричество, газ, водопровод)? Как сделано отопление? Центральная канализация или септик? Если каких-то благ цивилизации в доме ещё нет, то выясните перспективу подключения. Возможно, у продавца есть готовые техусловия на подключение.
- Нет ли задолженности по коммунальным платежам?
Положительные ответы на вопросы позволяют договариваться о дате осмотра. Сообщите продавцу, что приедете с экспертом. Скажите, что нужен будет доступ в подвал, на чердак, в хозяйственные постройки. Если у дома есть серьёзные технические недостатки, то на этом этапе собеседник попытается отложить осмотр или будет объяснять, почему некоторые помещения посмотреть не получится.
Рекомендации для первого осмотра дома при покупке
Нанимать эксперта для первого тест-осмотра дома нерентабельно. Человек без специального образования вполне способен оценить техническое состояние дома, его локацию и ликвидность. Платить за профессиональную экспертизу, за исследование фундамента, стен, крыши с помощью аппаратуры можно после того, как дом успешно прошёл первый экзамен.
![На что обратить внимание при покупке дома фото 2](/upload/medialibrary/1ds/na-chto-obratit-vnimanie-pri-pokupke-doma-2.jpg)
Ехать на осмотр лучше весной или после хорошего дождя. Мокрая погода отличный союзник покупателя. Затопленный погреб, «болото» на участке и размытую грунтовку скрыть невозможно.
Запланируйте больше времени на визит. Перед тем, как пойти смотреть дом, изучите посёлок. Насколько благополучно и ухоженно выглядят улицы и дома? Вывозится ли мусор? Много участков заросло бурьяном?
Зайдите в местный магазин и сообщите цель вашего визита. Поинтересуйтесь подробностями жизни в посёлке. Как быстро на вызов приезжает скорая? Хорошего ли качества питьевая вода? Почему продают дома? Регулярно ли чистят снег зимой? Люди охотно рассказывают о недостатках других. Даже если многое преувеличено, общую картину жизни в посёлке вы получите.
Осмотр фундамента
Разрушение дома начинается с его основания. Ремонт его после покупки выльется в большие расходы. Некоторые дефекты исправить невозможно.
Примерный чек-лист для визуальной диагностики:
- оцените высоту цоколя: для кирпичного дома это не менее 45 см (три ступеньки ко входной двери); деревянный ставят выше – 50-80 см;
- осмотрите на целостность: трещины более 5 мм говорят о начале разрушения конструкции; причина – недостаточная несущая способность фундамента; иногда продавец пытается замаскировать трещины; в этом случае вы увидите следы локального ремонта; цвет старого бетона и свежего раствора всегда отличается;
- если на цоколе есть следы намокания, то это признак плохой гидроизоляции фундамента – дефект, который невозможно устранить полностью;
- облицованный цоколь обследуйте изнутри; возможно то, что скрыто за отделкой наружной части, проявится здесь лучше;
- в подполье или подвале оцените влажность; если на стенах есть конденсат, то, возможно, дом стоит в сыром месте или его регулярно подтапливает талыми водами.
Обратите внимание! Явный признак просевшего фундамента – кривой пол. Небольшое нарушение горизонтали не всегда заметно. Проверить можно строительным уровнем или банкой с водой, поставленной на пол.
![На что обратить внимание при покупке дома фото 3](/upload/medialibrary/1ds/na-chto-obratit-vnimanie-pri-pokupke-doma-3.jpg)
Стены
Трещины в стенах появляются при разрушении фундамента или недостаточной прочности несущих конструкций дома. Искать их надо рядом с окнами и дверными проёмами.
Добраться до самой стены часто мешает декоративная отделка. Если она свежая и недорогая – это явная попытка скрыть дефекты.
Проверьте двери и окна. Они должны легко открываться и закрываться. Осмотрите дверные коробки. Локальные потёртости на косяках говорят о временном (морозное пучение) или постоянном перекосе стен. В любом случае признак это плохой, и покупать такой дом не нужно.
Полы
Походите по дому. Крепкий пол не пружинит под ногами. Насторожитесь, если в доме недавно провели ремонт. Предпродажная подготовка не запрещена, но, возможно, это попытка спрятать нарушенную геометрию здания. О ней говорят щели между досками более 5 мм, отошедшие от пола и стен плинтусы.
Осмотрите черновой пол. Он должен быть сухим, без признаков гниения и плесени (о последней хорошо говорит запах).
Кровля и потолочное перекрытие
Явным свидетельством дырявой крыши являются потёки на потолке. Увидеть это можно только в том случае, когда продавец не заинтересован в хорошей цене.
Поднимитесь на чердак. Осмотрите стропила, утеплитель, гидроизоляцию. Около трубы не должно быть никаких потёков. Плесень, тёмные пятна на стропилах говорят о том, что кровля протекает.
Осмотрите крышу снаружи. Труба должна стоять ровно, сверху иметь оголовок. Коньки, карнизные свесы должны быть ровными, подшивка плотно прилегать.
Инженерные коммуникации
- Отопление. Осмотрите котёл, радиаторы, попросите включить отопление. Через 30 мин. исправная система будет тёплой. Если в дом проведён природный газ, попросите документацию.
- Водоснабжение. Выясните центральное оно или автономное. Осмотрите трубы, насосное оборудование. Возьмите воду на экспертизу. Если вода плохого качества, то лучше поискать для жизни другое место.
- Электроснабжение. Узнайте, как давно меняли проводку, Медная она или алюминиевая. Хорошая поводка это: наличие УЗО, распределительный щиток с разделением розеток, освещения, электроснабжения гаража, бани, хозяйственных построек. Если всё висит на одном-двух автоматах, то менять систему придётся непременно.
- Канализация. Вылейте в раковину полное ведро воды. Хороший сток – это быстрый, с характерным звуком. Если вода уходит медленно, то выясняйте почему. Осмотрите септик. Если его нет, то участок для его установки нужен достаточно большой.
Все найденные дефекты фотографируйте, снимайте на видео. Это поможет не запутаться в просмотренных домах и посоветоваться с экспертом.
Документы
Последний этап осмотра дома – проверка документов. Список их меняется, но основные следующие:
- Свидетельства о праве собственности на дом и землю. До середины 2016 года государство выдавало их на бумаге с водяными знаками. Отдельно на здание, отдельно на землю. После лета 2016 года из заменили выпиской из ЕГРН.
- Документы, называемые правоустанавливающими. Это те, согласно которым продавец в своё время стал владельцем дома – договор купли-продажи или дарения, приватизационные, свидетельство о праве на наследство.
- Технические и кадастровые паспорта дома, участка, домовладения (общий на дом, землю и остальные строения). Всё, что регистрируется в Росреестре, сопровождается технически и кадастровым паспортом.
Попросите договоры на коммунальные услуги, электроснабжение, телефонию. К обязательным они не относятся, но там есть контакты и адреса ресурсоснабжающих организаций. После покупки они пригодятся, поскольку всё нужно перезаключить на себя.
Важный вопрос - хозяйственные постройки. По закону все капитальные строения на приусадебном участке нужно регистрировать в Росреестре. Сюда попадают гаражи, бани и даже теплицы, если они стоят на фундаменте. На строение оформляют кадастровый паспорт. Сведения о недвижимости вносят в ЕГРН. За все зарегистрированные объекты недвижимости нужно платить налоги.
![На что обратить внимание при покупке дома фото 4](/upload/medialibrary/1ds/na-chto-obratit-vnimanie-pri-pokupke-doma-4.jpg)
При покупке хозяйственные постройки оформляют отдельным приложением к основному договору. Все строения подробно описывают. В договоре указывают, что в цену дома входит гараж, баня и что там есть ещё.
В заключение
Если вы не строитель, то оценить реальное состояние дома будет трудно. Если вы не юрист, то недобросовестный продавец может вас обмануть и продать дом с кучей проблем. К примеру, с парой зарегистрированных граждан, которые имеют пожизненное право жить в этом доме.
Избежать осложнений поможет обращение к профессионалам. Строительный эксперт, помимо фонарика, возьмёт с собой на осмотр специальное оборудование, которое поможет «заглянуть» под облицовку фундамента и отделку стен. Эксперт не будет стесняться задавать «неудобные» вопросы. Он точно знает куда смотреть и как правильно интерпретировать увиденное.